Problematika přípravy bytové výstavby v záplavových územích z pohledu stavitelů

Je otázka vlivu nerealizovaných protipovodňových opatření na bytovou výstavbu ve městě Brně skutečně tak vážná?

Pro odpověď se podívejme na několik čísel:

Na základě údajů OÚPR MMB je v platném územním plánu města ve vymezených návrhových plochách bydlení (BC,BO) celkem 429 ha disponibilních ploch, z toho 72 ha (17%) je v záplavových územích. K tomuto číslu musíme ovšem připočítat kapacitu ploch umožňujících bydlení v plochách smíšených SO, SJ. V záplavových územích se nachází celkem 77 ha těchto ploch (hlavní lokality Husovice, Židenice – Cejl, Jižní centrum, Staré Brno, Komárov) s možností využít pro bydlení cca 50 %, tedy 38 ha. Celkem je v záplavových plochách 110 ha návrhových ploch využitelných pro bydlení. Pokud použijeme pro kvantifikaci kapacity území průměrný IPP 1.2, jedná se celkem o 1 320 tis. m2 podlažních ploch. Při předpokládaném ukazateli 25 m2 hrubé podlažní plochy bytu na obyvatele se v důsledku jedná o bydlení pro 52 800 obyvatel, které je dnes blokováno chybějícími protipovodňovými opatřeními.

A to je jistě číslo, které stojí za pozornost.

Stavitelé a projektanti se při přípravě bytových projektů v záplavových územích setkávají s rozporem mezi vymezením ploch pro bydlení (BC,BO,SO,SJ) v platném územním plánu města a možností jejich reálné zastavitelnosti bez realizace protipovodňových opatření podle platné legislativy (Plán pro zvládání protipovodňových rizik na povodí Dunaje, Mapy povodňového ohrožení a příslušné kategorie ohrožení).

Nejlepší cestou pro řešení tohoto rozporu by jistě byla rychlá realizace PPO, vzhledem k jejich územní nepřipravenosti zde ale rychlý postup očekávat nemůžeme. Proč tomu tak je? ZUR JMK (2016) vymezují protipovodňová opatření v Brně pouze obecně (POP 10 na hlavních tocích území města Brna). Pro realizace PPO je klíčový poldr Chrlice, jehož úkolem je zachytit povodňovou vlnu pod Brnem tak, aby neohrozila obce jižně od města. Poldr není v ÚPmB vymezen a po jeho technickém vyřešení a koordinaci s plánovanými dopravními stavbami v tomto prostoru by měly být nalezeny cesty, jak umožnit jeho co nejrychlejší výstavbu. Především se jedná o potvrzení možnosti realizovat poldr před změnou územního plánu s využitím § 18, odst. 5 Stavebního zákona a urychlené pokračování ve výkupech a směnách potřebných pozemků pro umístění hráze a budoucího rekreačního areálu.

Podle zkušeností z posledních let nelze ovšem očekávat dokončení poldru Chrlice před rokem 2025. Je otázkou, zda bude bez tohoto poldru možné provádět alespoň některá PPO, která by odblokovala pozemky připravené pro výstavbu.

Perspektiva není tedy příliš optimistická. Chceme proto hledat společně s dotčenými orgány státní správy i samosprávy podmínky, které umožní v plochách BO, BC, SO a SJ stavět i před realizací PPO. Hledání takových možností předpokládá ovšem úzkou konstruktivní spolupráci stavitelů, projektantů a dotčených orgánů i legislativců s cílem nešťastnou situaci alespoň na přechodné období do realizace PPO vyřešit.

Technická řešení, která by podle našeho názoru situaci na přechodné období řešila, existují. Jedná se o především o uvolnění 1.np s ponecháním pouze nezbytných vstupů, výtahů a schodišť, možnost řízeného zaplavení podzemních podlaží, zajištění bezpečné evakuace obyvatel systémem únikových cest nad úrovní předpokládané hladiny záplavy a další opatření související se zabezpečím technických sítí.

Vedle naznačených technických řešení bychom chtěli prodiskutovat také možnosti zrychlení projektové a inženýrské přípravy staveb v záplavových územích využitím souběžně vedených správních řízení na bytové projekty a související stavby PPO. Dosavadní postup, kdy územní řízení na bytové domy vyžaduje již realizované (ne pouze povolené) PPO neúměrně prodlužuje čas přípravy stavby a zvyšuje nejistotu pro stavitele.

Zpracoval kolektiv ABRAST
Brno, 18.10.2017